山西长治小产权围城困局'城改病'十年难解 前路难料

　　华夏时报(公众号：chinatimes)记者 刘敏 长治报道

　　山西长治市正经历一场史无前例的“城改整治风暴”，从2017年4月27日到5月7日，长治连发三道文件全力整肃、推进当地的城中村、棚户区改造工作，这是自当地于2007年正式启动城改以来的第四次集中发力，与以往不同的是，文件中不断使用诸如“猛药去疴、刮骨疗毒、壮士断腕”等词语来表达此次出手背后的痛苦与决心。

　　6月25日全国土地日之际，《华夏时报(公众号：chinatimes)》记者专赴长治对当地的城改现象以及正在经历的攻坚整顿进行走访。经多日调查发现，从某种程度来看，此番长治以痛定思痛式的姿态推出的一系列“城改”新政，也是过去十年愈演愈烈之城改乱象倒逼下的结果。

　　长治的十年城改混乱到何种程度?面对这个问题，多名受访的当地资深地产人士在回答中都列举了一个现象：“小产权房，土地、建设违法违规房多的时候能占到长治楼市的90%，手续齐全的正规项目甚至成了不合群的异类”，而造成此种罕见现象的首要根源则是土地管理的失控、架空。虽然这次长治大力推出的“城改新政”中亮点颇多，但能否在与如此积重难返的现实对垒中胜出，结果仍有待观察。

　　项目“四停”与隐蔽售楼

　　七月流火，但长治的楼市却一片冷清。4月27日，长治市下发了长治市人民政府加快推进主城区城中村改造的实施意见(长政发【2017】35号)和长治市人民政府加快推进主城区棚户区改造货币化安置的实施意见(长政发【2017】36号)，5月2日，长治市主城区建设改造指挥部紧接着发出《关于印发主城区城中村棚户区大起底大规范大改造专项行动工作推进方案的通知》(下简称’专项行动通知’)，通知要求对主城区所有不符合新政策新要求、手续不齐全的城中村棚户区建设项目一律实行停工、停水、停电、停售，以全面规范城中村改造工作。此后又要求所有被叫停项目需彻底完善手续之后方能重新发售或开工，由于长治市场中的楼盘几乎都是城中村改造项目，专项行动启动后整体楼市销售便立刻“熄火”。

　　记者于6月底在长治调查走访了近20个地产项目，在每家售楼部见到的都是一种类似“地下工作”的情形：这些楼盘的售楼部或者大门紧锁、或者被围挡封堵，但只要在门前稍加寻望，就会有人示意其他进入销售中心内部的入口;还有一些项目的售楼部移至所建小区内部，在表面上停工的工地上稍加逗留询问后也会有人指引。顺利进入后会发现，虽然这些销售中心内工作人员数量并不少，但由于前来咨询者不多而显稍显冷清，置业顾问也大多无所事事。

　　不过令人稍感惊讶的是，当问及所售项目的手续、证照等细节时，没有一个销售人员对所售项目的手续不齐有所回避，记者听到的回答非常痛快直接：“我们卖的就是小产权，所以才便宜”、“现在只有一个土地证，其他证件还都没有”、“有几栋慢慢能办下来证，其他可能就压根办不下来了”等等。还有一类答复是在坦承五证不全后强调一下“两三年前资料就已经递交了，手续肯定都能补办下来”。

　　据在长治地产圈内人士介绍，在此次整治风暴之前，长治在2013年国土部等多部委联合叫停小产权后曾搞过一次“两违”项目整治，所谓“两违”项目就是指违法占地、违法建设的地产开发项目，这类项目因没有手续而无法取得国土部门正规产权，通俗叫法中也属于广义上的“小产权房”。“当时在规划部门看到的两违项目名单就有140多个，不过那一轮查处和禁售后来就变得力度越来越小了”，这位地产人士称。

　　而购房者要么是图便宜，要么是轻信了销售人员口中所谓的以后能慢慢完善，就下单购买了，因此前两年这类房屋的销售情况还不错，但买房人很快就发现，所买的这些小产权房要么迟迟交不了房，要么就是先前承诺的大产权根本无法兑现并引发落户、孩子入学等一系列后遗症，因此买卖之间的纠纷与矛盾随着时间推移越积越多，不过由于价格通常都比正常房子便宜一千到两千元(根据开发商销售时手中已有的手续的多少而定)，愿意”入局“的购房人依然络绎不绝，直到此次的全面叫停。

　　“一个都没搞成”与城改新政

　　长治市地处晋冀豫三省交汇处，国土面积为614平方公里，但市辖区面积仅有334平方公里，市区建成区面积为79平方公里，有城中村47个，其中重点村35个，城边村12个。长治是山西省11个地市中市辖区面积的倒数第二，其城中村数量、规模较大，因而城中村改造多年来一直是当地核心工作之一。

　　2007年4月，长治正式启动城中村改造工程，除制定出台了《长治市城区城中村改造试行办法》、《长治市城区城中村改造拆迁补偿安置办法》外还拟定了土地处置、撤村建居、社会保障等方面的指导性意见;2011年4月，长治市再掀一轮城改，这次是将下辖城区作为改造核心，当时的美好愿景是：“到2012年底，城区23个城中村将全部改造完工，实现旧村变新区、村民变股民、农民变市民、村委变居委、农保变城保、土地由集体变国家所有的改造目标”;2013年再次发布《长治市人民政府关于进一步规范城中村改造的实施意见(长政发【2013】44号文件)》，并对全市“两违”项目进行集中整治试图规范秩序;但截至2017年，十年当中发起的这三轮城改效果有限。

　　“近年来市区两级虽然围绕城中村、棚户区改造做了一定工作，城中村、棚户区改造也铺了不少摊子，但搞了近十年的改造工作，到目前为止还没有一个城中村完成改造”，长治市主城区建设改造指挥部发出的专项行动通知中明确写道，“实际是摊子铺了不少情况也出了不少，集中表现为建设不规范、改造不彻底、政策执行不严格、改造进展缓慢等，可以说问题较多，情况复杂，难度很大”。

　　此种情况下，2017年4月27日出台的“长政发35号、36号文”被外界视作近十年来变化最显著的一次城改新政策，这两份文件公布了此后长治城中村、棚户区改造的原则、模式、办法，其中许多部分均与2007年的政策有所不同。

　　记者查阅对比前后文件发现，2007年制定的城中村改造模式是“整体拆建为主，局部拆建、综合整治或整村搬迁为辅”，同时规定城中村改造的实施主体分三类，分别是村民、村民委员会;与村委会合作的开发企业;村集体经济组织改制后成立的股份制公司或城中村改造发展建设有限公司;而2017年的城改新政原则为“四主导”，即城中村改造的工作原则实行政府主导拆迁、规范、规划建设和融资;棚户区改造实行政府主导货币化安置、拆迁、收储、融资。两相对照、区别立现。

　　“城改病”缠身